Rapporto Centro Einaudi: ci vogliono 150mila case nuove all’anno

Rapporto Centro Einaudi: Secondo quanto è emerso dal rapporto “Abitare l’Italia di domani. Analisi, scenari e proposte per un mercato della casa accessibile e sostenibile” – voluto da Assonime (l’Associazione delle società per azioni italiane) e da Confindustria Assoimmobiliare e realizzato dal Centro di Ricerca e Documentazione Luigi Einaudi – il problema dell’abitazione, in Italia, più che essere condizionato da fattori quantitativi, lo è da quelli relativi alla distribuzione, alla composizione ed al finanziamento.

Infatti, se si osservano i valori medi nazionali, la questione abitativa italiana non si manifesta attraverso un peggioramento generalizzato dell’accessibilità. Basti considerare che, tra il 2015 e il 2022, i prezzi reali delle abitazioni sono diminuiti di circa il 3%, contro una crescita mediana di circa il 30-35% nei Paesi OCSE. Nello stesso periodo, anche gli affitti reali si sono ridotti di circa il 10%.

Il rapporto tra prezzi e redditi è, dunque, sceso del 12,9% tra il 2015 e il 2025, mentre nella media UE è aumentato del 6,4%. Pertanto, la quota di popolazione italiana che vive in una situazione in cui il costo totale dell’abitazione supera il 40% del reddito disponibile è pari al 5%, contro l’8,2% della media europea.

Inoltre, il nostro Paese dispone pure di uno dei patrimoni abitativi più estesi d’Europa in rapporto alla popolazione, con oltre 35,6 milioni di abitazioni per meno di 26 milioni di famiglie.

Il disagio abitativo e le famiglie in difficoltà

Ciò nonostante, esiste un malessere che è reale, visto che circa 1,5 milioni di famiglie vivono in condizioni di grave disagio abitativo ed il 78,9% degli Italiani ritiene che in passato fosse più facile acquistare un’abitazione. Ed a questo proposito, l’analisi in questione, segnala che le famiglie con un reddito inferiore al 60% della media destinano ai costi abitativi il 28,6% del proprio reddito: ossia, circa due volte e mezzo la quota osservata per il resto della popolazione.

La pressione più elevata si registra soprattutto nei grandi centri urbani, rispetto ai piccoli comuni e alle aree rurali, concentrandosi su segmenti precisi della domanda: giovani che si avviano verso l’autonomia, studenti e lavoratori fuori sede, anziani soli, famiglie e immigrati a reddito medio-basso nelle aree urbane più dinamiche.

L’invecchiamento della popolazione e l’uscita dalla famiglia di origine

Sul fronte demografico, 4,6 milioni di over 65 vivono soli e sono destinati a salire a 6,5 milioni nel 2050. Nel 2025 la popolazione di 65 anni e oltre ha, infatti, raggiunto i 14 milioni e 821 mila individui, pari al 25,1% della popolazione totale, quota che potrebbe salire al 34,6% entro il 2050.

Sul fronte opposto, l’età media di uscita dalla famiglia di origine è pari a 30,1 anni, a fronte di una media UE di 26,2.

Le case dormienti e il fabbisogno abitativo

Il rapporto del Centro di Ricerca e Documentazione Luigi Einaudi stima, inoltre, la presenza di circa 8,5 milioni di “case dormienti”, pari a un quarto delle abitazioni intestate a persone fisiche. Ed attraverso un modello di avvicendamento abitativo che corregge l’offerta liberata con un coefficiente di riusabilità, emerge un fabbisogno netto di circa 150.000 abitazioni l’anno, focalizzato quasi del tutto nelle aree metropolitane del Centro-Nord.

Al contrario, il Mezzogiorno presenta un eccesso di offerta riusabile: pertanto, se il Nord lamenta un deficit di circa 140.000 unità, il Centro di circa 62.000, il Mezzogiorno registra, invece, un surplus di circa 51.000 unità. A fronte di un gap nazionale netto stimato, quindi, in circa 151 mila unità annue, le nuove abitazioni autorizzate nel 2024 sono poco più di 55 mila.

Rapporto Centro Einaudi: le città con il maggiore fabbisogno abitativo

In valore assoluto, Roma registra il fabbisogno abitativo più elevato, pari a circa 39,3 mila unità annue, seguita da Milano con 34,6 mila, Torino con 15,3 mila, Bologna con 13,1 mila, Firenze con 10,7 mila.

Se si rapporta, invece, il gap alla popolazione, allora è Bologna a presentare il valore più alto, con 12,8 unità per mille abitanti, seguita da Firenze con 10,8, Milano con 10,6, Cagliari con 9,9, Roma con 9,2, Venezia con 9,1.

Il commento di Assonime e Confindustria Assoimmobiliare

Nel commentare gli elementi emersi dal Rapporto, i presidente di Assonime (Massimo Tononi) e il presidente di Confindustria Assoimmobiliare (Davide Albertini Petroni) hanno sottolineato come la casa sia “tornata al centro del dibattito pubblico italiano. E vi è tornata non soltanto come questione sociale o che riguarda fenomeni locali, ma come uno dei temi che più direttamente incidono sulle trasformazioni demografiche ed economiche del Paese, sulla competitività delle città e sulla qualità della vita delle persone”.